Reforma Tributária e investimentos.

Reforma Tributária e investimentos: por que o imóvel segue como um dos ativos mais seguros e estratégicos do Brasil

Sempre que o Brasil passa por grandes mudanças econômicas ou tributárias, um movimento se repete: investidores ficam inseguros, ativos financeiros são reavaliados e a pergunta volta à mesa:

Onde proteger o patrimônio agora?

A Reforma Tributária reacendeu esse debate. Muitos investidores passaram a questionar se o imóvel perderia atratividade, se ficaria mais tributado ou se ativos financeiros e fundos seriam alternativas mais eficientes no novo cenário.

Essa dúvida é legítima.

Mas ela precisa ser analisada com história, dados, leitura jurídica e visão de longo prazo — e não apenas com manchetes ou percepções momentâneas.

Neste artigo e após mais de 30 anos no mercado imobiliário, vou analisar por que, mesmo em um cenário de Reforma Tributária, o imóvel segue como um dos ativos mais sólidos, previsíveis e estratégicos para o investidor brasileiro, especialmente quando aliado à renda de locação e à segurança jurídica.

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Por que toda mudança tributária gera medo — e também oportunidades

Mudanças estruturais sempre geram insegurança.

O investidor, por natureza, busca previsibilidade. Quando as regras mudam, o primeiro impulso é a cautela.

O problema é que nem todo medo corresponde a um risco real.

Historicamente, grandes reformas no Brasil — sejam tributárias, jurídicas, monetárias ou regulatórias — afetaram de forma muito mais intensa ativos financeiros e estruturas intermediadas do que ativos reais, como imóveis.

Isso acontece por um motivo simples:

ativos financeiros dependem de regras, sistemas, intermediários e estruturas que podem mudar rapidamente, até mesmo a cada ano de eleição.

Já o imóvel depende essencialmente de registro, posse, demanda e função social — elementos muito mais estáveis no ordenamento jurídico brasileiro.

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A Reforma Tributária torna o imóvel menos atrativo?

Essa é uma das principais objeções atuais — e também uma das mais equivocadas quando analisada com profundidade.

A Reforma Tributária não cria um imposto novo sobre a propriedade imobiliária.

O imóvel continua sujeito a tributos já conhecidos e historicamente incorporados ao custo do investimento, como IPTU, ITBI e imposto sobre ganho de capital em eventual venda.

Ou seja:

não há ruptura, confisco ou imprevisibilidade estrutural sobre a posse imobiliária.

Enquanto isso, produtos financeiros, fundos e investimentos intermediados estão muito mais expostos a:

• mudanças de regras de tributação sobre rendimento,

• alterações de tratamento fiscal,

• risco sistêmico de instituições,

• decisões regulatórias centralizadas.

É por isso que, em momentos de transição, investidores experientes tendem a reforçar posição em ativos reais, e não abandoná-los.

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Ativos reais x ativos financeiros: o fator controle

Um ponto pouco discutido — mas essencial — na decisão de investir é o controle sobre o patrimônio.

Quando você investe por meio de fundos, produtos bancários ou estruturas financeiras:

• seu patrimônio depende da saúde de instituições,

• da gestão de terceiros,

• de regras que você não controla,

• de sistemas que podem falhar,

• e de decisões que não passam por você.

Já no investimento imobiliário:

• a propriedade e posse é sua,

• o registro é público e protegido,

• o controle jurídico é direto,

• a decisão de manter, vender ou alugar é exclusivamente do proprietário.

Essa diferença se torna ainda mais relevante quando o mercado atravessa momentos de instabilidade ou reorganização institucional.

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O risco invisível dos investimentos intermediados

Nos últimos anos, o investidor brasileiro teve contato com episódios que reforçaram uma lição antiga:

rentabilidade não existe sem risco — e alguns riscos não aparecem no prospecto.

Estruturas financeiras funcionam muito bem enquanto o sistema opera normalmente.

Mas quando há problemas institucionais, falhas de governança, ilícitos ou eventos extremos, o investidor percebe que seu patrimônio estava mais distante do que imaginava.

O imóvel, por outro lado:

• não depende da solvência de um banco,

• não depende da gestão de um fundo,

• não depende da liquidez de um mercado secundário artificial.

Ele existe, gera renda e mantém valor independentemente do ambiente financeiro.

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Dados históricos: imóveis renderam mais que o CDI no longo prazo

Quando analisamos o investimento imobiliário com dados históricos — e não apenas com percepções — o cenário fica ainda mais claro.

Pesquisas e estudos de longo prazo indicam que:

• Investir em imóveis nas últimas décadas gerou um retorno acumulado superior a 60?ima do CDI, considerando valorização patrimonial + renda de locação.

• Historicamente, no Brasil, a combinação imóvel + aluguel entrega retornos médios na ordem de 12% ao ano, com variações conforme região, tipo de imóvel e estratégia.

• Nos últimos anos o aluguel vem subindo 3x acima da inflação.

• Tudo isso com um diferencial decisivo: segurança jurídica incomparável, lastro real e previsibilidade no longo prazo.

Esses números explicam por que, mesmo com o crescimento de produtos financeiros, o imóvel nunca saiu da carteira dos grandes investidores patrimoniais.

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Renda de locação: previsibilidade em tempos incertos

Outro ponto essencial no cenário atual é a renda recorrente.

Em períodos de transição econômica ou tributária:

• renda previsível vale mais do que promessas de alta rentabilidade,

• fluxo mensal reduz volatilidade do patrimônio,

• imóveis bem localizados mantêm demanda constante.

Regiões como Vila da Serra, Nova Lima e Zona Sul de Belo Horizonte exemplificam isso com clareza:

• alta demanda locatícia,

• perfil qualificado de inquilinos,

• imóveis com boa liquidez,

• valorização consistente ao longo do tempo.

O aluguel funciona como um amortecedor de risco, algo que poucos ativos conseguem oferecer, pois o valor do próprio imóvel continua valorizando ao longo do tempo.

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Segurança jurídica: o pilar que sustenta o investimento imobiliário

Não existe investimento seguro sem segurança jurídica.

O imóvel se diferencia porque:

• está amparado por um sistema registral sólido,

• tem proteção constitucional à propriedade,

• possui regras claras de transmissão, uso e defesa,

• permite planejamento sucessório e patrimonial,

• oferece previsibilidade na relação contratual.

Essa base jurídica é o que transforma o imóvel em um ativo defensivo por excelência — especialmente em países com histórico de instabilidade econômica, como o Brasil.

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O investidor experiente não busca o ativo mais rentável — busca o mais resiliente

Em momentos de mudança, o investidor amadurecido não pergunta apenas:

“Quanto rende?”

Ele pergunta:

• “Onde meu patrimônio estará mais protegido?”

• “Quanto controle eu tenho sobre esse ativo?”

• “Como ele se comporta quando as regras mudam?”

E, historicamente, o imóvel responde melhor a essas perguntas do que a maioria dos ativos disponíveis, inclusive frente a reforma tributária.

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Onde investir: localização e critério continuam sendo decisivos

Não é qualquer imóvel que entrega bons resultados.

A estratégia faz toda a diferença.

Regiões consolidadas, com infraestrutura, demanda e perfil econômico definido — como Vila da Serra, Nova Lima e Zona Sul de BH — tendem a oferecer:

• maior estabilidade,

• menor vacância,

• melhor perfil de inquilinos,

• maior preservação de valor no longo prazo.

Investir bem é mais importante do que investir rápido.

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Conclusão

A Reforma Tributária não enfraquece o investimento imobiliário.

Ela apenas reforça uma verdade antiga: ativos reais ganham relevância em momentos de transição.

Com dados históricos favoráveis, renda recorrente, controle direto, lastro físico e segurança jurídica, o imóvel segue como um dos pilares mais sólidos da construção patrimonial no Brasil.

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Aqui, investimento não é aposta.

É decisão técnica.